未來10年，在現有的住宅基礎上，建筑總量大概還要翻一番。其中包括的人口增加，也包括人均面積的增加。
某些城市的二手房交易量已經開始略超過一手房，10年以后，二手房的交易量會4倍于一手房。再逐漸發展，大概是6：1，二手房的交易量達到60%。美國的高峰時間是達到9：1。
那么開發商是不是沒有事情可做呢？
不是。按照2.5%的折算，是20億，這個數字和現在每年的竣工量差不多。開發商絕對不是沒有生產的余地，即使不轉型，新增的竣工量也仍然有10億。那個時候，不是買一大片地或者是在荒地里進行建設，而是有點像倫敦、紐約、曼哈頓，是拔掉一個樓再蓋一個樓，這個公司一年就是10到20萬的建筑量。
如果在所有城市這樣鋪開，整個紐約大概就是20萬的建筑量，新建的不到十分之一，而改造的有180萬。
中國在城市發展過程中面臨一個巨大的問題。
中國城市的政府是非市場化的開端。因此，它是用土地交換市政基礎設施的，比如北京。方莊、雙榆樹、魯谷、望京都是用政府的土地轉換成基礎設施，那些橋、路、污水廠一律都是開發商修建的，而不是政府。
國務院55號令出臺，土地可以出讓以后，才真正開始有了非公經濟進入到土地市場。于是，用舊城和新城相結合的征地方式來改造舊城，這成為地方政府轉換市政基礎設施的重要手段。
但是，在紐約、巴黎、倫敦，他們的舊城改造和新城建設是完全斷開的。因為土地是私有的，所以在城市周圍進行擴大建筑，把城市規模加大的時候，都是外來人進入周邊，很少有富人直接進入城市中心。在外延建設得差不多以后，再重新回到市中心，進行舊城改造。
這樣的好處就是將舊城的價格和新城的價格切斷。新城建設的房屋價格沒有高速增長，在舊城改造的時候，新城的價格隨之上漲，在兩個價格差之間找到了一種相對平衡。
而中國政府是把舊城和新城放在一起，舊城拆遷給你6000塊錢，新城的房子離市區很遠，也要賣6000。因為他們知道你可以拿6000塊錢買一套新房。于是，打亂了價格體系，這就是非市場化因素造成的。
在未來發展的過程中，對舊城改造時面臨幾個問題。
一是舊城很多東西是沒有土地年限的。如果誰有本事，現在就用高價，或者比市場價略高一點的價格把那些沒有土地年限的房子都買來，包括政府所有、公家所有、公共廠礦所有的。因為它一定會在未來進行改造。
最典型的改造出現在深圳蛇口。蛇口是中國改革的第一批，最早引進的是低層次加工業，“三來一補”，兩頭在外，有大量的服裝廠，這些服裝廠基本上都拆掉了。他們叫“騰籠換鳥”，實際上就是舊城改造的形式，把落后的加工業變成高檔的寫字樓和住宅。
因為這個地區不需要農民工，而需要城市的主人，于是這種改造開始逐漸進入。深圳作為一個典型，可以作為案例，也就是未來的城市發展，可能都類似于深圳這種形式。
這種舊城改造的模式，在十年之后，可能變成主流。新征一片土地建新城的模式可能越來越少。
為什么這十年還有機會？
因為我們需要大量的城鎮化。中央財經領導小組特別提到還要建10個或20個類似于北京這種大城市，最少要有16個。預計這10年，還有大量的新建。
未來10年，房地產仍然可能成為中國經濟的主要產業支柱。在一段時間內，還得靠房地產拉動中國的經濟和實現中國的城鎮化。